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Contrato De Permuta De Imóveis | Faça Certo Para Não Se Arrepender!

Contrato De Permuta De Imóveis | Faça Certo Para Não Se Arrepender!

O contrato de permuta de imóveis é uma alternativa que traz benefícios para ambos os lados. Para a construtora, é poder aliviar o fluxo de caixa no início da obra (para a aquisição do terreno).

Basicamente, a permuta de imóveis é uma modalidade de negócio em que duas partes trocam bens ao mesmo tempo. Como estamos falando de contrato de permuta de imóveis, esses bens podem ser casas, apartamentos, terrenos ou imóveis comerciais.

Essa troca não precisa necessariamente ser por valores equivalentes, já que uma das partes pode realizar a compensação financeira da diferença nas condições de pagamento previamente combinadas.

Para o permutante, é a chance de ter um retorno financeiro melhor, pela valorização empenhada na obra em andamento.

Mas para que esse procedimento não se torne uma dor de cabeça é preciso atentar-se a todos os aspectos legais que exigem essa transação, de acordo com a lei da incorporação imobiliária.

Há diferença entre “permuta imobiliária” e “compra e venda de imóvel”.

No contrato de permuta de imóveis, o pagamento de ambas as partes é feito por meio de itens equivalentes, certos e determinados, como por exemplo: a troca de um terreno por unidades imobiliárias que serão construídas naquele espaço.

Diferentemente do modelo de compra e venda, no qual o preço deve ser pago em dinheiro ou valor fiduciário, isto é, qualquer unidade monetária que contenha o valor correspondente.

É válido ressaltar que ambas transações possuem um tipo específico de escritura a ser lavrada (a primeira denominada de permuta de imóvel; a segunda de compra e venda).

O contrato de permuta de imóveis pode ser feito por instrumento particular, firmado por ambas as partes, exceto no caso de bens imóveis, em que há necessidade de escritura pública, lavrada em um tabelião de notas.

Em qualquer caso, o contrato deve descrever, detalhadamente, os bens que estão envolvidos na permuta, para evitar reclamações posteriores.

Nas permutas, as partes devem fazer pesquisas prévias ou exigir da outra parte a exibição de certidões, a fim de verificar a inexistência de dívidas ou ônus sobre os bens envolvidos no negócio, bem como a inexistência de ações judiciais e penhoras ou qualquer outra circunstância que possa comprometer a segurança do negócio.

Contrato de Permuta de Imóveis – O que pode ser permutado?

A permuta imobiliária é uma transação comercial com segurança jurídica. Isso quer dizer que ela é reconhecida como um processo legal.

De toda forma, é preciso que haja um acordo prévio entre as partes, principalmente em relação aos valores envolvidos.

Assim, deve haver uma avaliação dos compradores para o valor de cada imóvel ser fixado. E é sempre bom reforçar que essa negociação pode ser bastante dura, já que, em geral, o comprador quer ceder um imóvel de menor valor para ter condições de pagamento facilitadas e o preço final abatido.

O bem imóvel, passível de ser permutado, é denominado como “solo” e tudo que é possível incorporar a partir dele, natural e artificialmente (conforme o entendimento do Código Civil, no artigo 79), a exemplo de: construção de unidades habitacionais, condomínios empresarias ou galpões para a indústria.

Dessa forma, a troca só pode ser feita caso os elementos usados se enquadrem nessas características:

  • O terreno adquirido para venda, com ou sem construção;
  • Cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
  • Cada terreno decorrente de loteamento;
  • Cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;
  • O prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma;
  • Cada casa ou apartamento construído ou a construir.

É importante ter cuidado para que a permuta imobiliária estabelecida não envolva outros elementos, tais como automóveis, ações ou quotas.

O principal cuidado a ser tomado nesse processo está relacionado ao contrato de permuta de imóveis propriamente dito.

Isso ocorre porque as negociações nesses moldes precisam ser feitas por escritura pública. Outro ponto importante é que a responsabilidade pelos tributos e a data da entrega dos imóveis precisam constar no documento.

Nesse caso, tenha em mente que, além disso, é preciso tomar todos os cuidados comuns aos demais contratos de imóveis — como fazer a escritura, que custará entre 4 e 6% do valor do bem.

Por outro lado, a permuta imobiliária tem a grande vantagem de isentar o negócio de tributação de Imposto de Renda quando não existe a torna (complementação pela diferença), ou seja, quando os imóveis têm o mesmo valor.

Contrato de compra e venda de imóvel com permuta parcial não é possível, pois ou ele é compra e venda ou é permuta. Pode ocorrer uma compra e venda onde o pagamento é feito uma determinada parte em espécie e o restante em bens, como um carro, por exemplo. No caso da permuta, a diferença de valor entre os imóveis irá se enquadrar no modelo “com torna”.

Contrato de Permuta de Imóveis com Torna em Dinheiro

Existe a alternativa do contrato de permuta de imóveis com valores diferentes entre si, denominada de “torna”. O dinheiro é dado a mais para igualar o valor de um item trocado por outro.

Por isso, havendo essa diferença, o termo compõe a escritura lavrada de permuta de imóvel. Por exemplo: se as unidades construídas, que estão na troca pelo terreno adquirido, tiverem valor inferior, deve-se compensar a diferença em dinheiro.

Há vários problemas que podem fragilizar essa transação. Entre os fatores que ameaçam a construtora, estão a qualidade do terreno e outros aspectos que possam comprometer o andamento da obra (e que não estavam evidenciados ao se firmar a troca).

Pelo lado do permutante, os riscos de a obra executada não ser concluída, é uma ocorrência que pode causar muita dor de cabeça, porque exigiria fiança bancária específica, detalhando a porcentagem de permuta versus o potencial de valorização que o terreno passou no período.

O mais recomendado, nesse caso, é realizar a permuta com assessoria jurídica especializada.

Para Efeitos de Imposto de Renda

É importante ressaltar que, sob a ótica do regulamento do Imposto de Renda, imóveis de todos os tipos são elegíveis à permuta (prédios, casas, terrenos, lotes desmembrados etc).

Com Torna

Para os casos dos contratos de permuta de imóveis com torna, o IR deverá ser pago por quem a recebeu. Contudo, cabe ressaltarmos que todos os redutores de Imposto de Renda de ganho de capital sobre imóvel continuam aplicáveis.

Além disso, quanto menor o valor da torna, menor será o ganho de capital. Logo, o pagamento de IR será proporcional.

A lei do Imposto de Renda que isenta a tributação para venda de um único imóvel de até R$ 440 mil — desde que nenhum outro imóvel tenha sido transferido ou vendido nos últimos 5 anos — também é válida para permutas com torna.

Como essa lei pode gerar interpretações distintas, uma visão conservadora seria considerar que a isenção é aplicável quando o valor declarado do imóvel recebido, acrescido da torna, está abaixo do limite de R$ 440 mil.

Ou seja, o valor total da negociação deve ser estimado para fins de IR, e não somente o valor da complementação financeira.

Sem Torna

Se não existe a complementação financeira, a Receita Federal entende que o valor do imóvel continua sendo o mesmo que foi declarado pelo antigo proprietário. Por isso, essa transação é isenta de Imposto de Renda.

Numa situação curiosa, tomemos como exemplo um imóvel declarado por R$ 500 mil. Quando permutado por outro de valor de mercado equivalente (sem torna), mas que tenha sido declarado por R$ 100 mil, o proprietário que antes declarava R$ 500 mil passará a declarar a posse de um bem de R$ 100 mil — e o mesmo vale para o oposto. Para esse caso, ninguém paga Imposto de Renda.

Contrato de Permuta de Imóveis com Financiamento

O processo de financiamento de imóveistem vários detalhes que são precisos conhecer antes de efetuar qualquer negócio.

No caso de um imóvel financiado, é possível que ele sirva de garantia para novos créditos dentro da própria instituição que financiou (no caso de um segundo financiamento, por exemplo), porém no caso do contrato de permuta a negociação precisa ser muito bem analisada.

Para um financiamento ser aprovado é preciso analisar idade do cliente, período de financiamento, condições de renda entre outros detalhes.

Portanto, ao pretender firmar um contrato de permuta de imóveis com financiamento, é preciso ter ciência de que a maioria das instituições bancárias não aceitam a permuta de um imóvel que já está financiado, pois se outra pessoa será a dona desse imóvel será preciso realizar a mesma analise de perfil, renda, idade que foi aplicada ao primeiro financiamento.

Como se tratam de perfis diferentes, nunca é possível manter o mesmo financiamento.

Ou seja, para quem já possui um imóvel financiado e está pensando em realizar uma permuta, saiba que o mais indicado é colocar o imóvel que você possui à venda e oferecer ao possível comprador uma transferência de dívida.

Uma possibilidade a se considerar também é a utilização do pagamento a receber pelo imóvel que foi colocado à venda para quitar seu saldo devedor.

Nesse caso, ao receber o pagamento pelo imóvel, o cliente pode realizar a quitação de dívida e entrar em um novo financiamento no mesmo banco ou em banco diferente, já que sua renda não estará mais comprometida com um financiamento de imóveis.

Permuta de Imóveis por área Construída

Neste modelo de contrato o proprietário de um terreno aceita troca por área a ser construída neste mesmo terreno por um construtor e/ou incorporador.

O proprietário do terreno compromete-se a entregá-lo ao construtor para que este com recursos próprios ou não construa um edifício e conforme o contratado entregue ao proprietário do terreno o valor acertado em apartamentos (ou conjuntos comerciais, salas, etc).

É um negócio jurídico que pode ser contratado entre pessoas físicas e jurídicas. Em geral a pessoa física é proprietária do terreno e negocia o mesmo com a pessoa jurídica que fica responsável pela construção do prédio.

Há uma troca de frações ideais neste terreno que depois de pronta a construção, se transformará em unidades imobiliárias (apartamentos, salas, etc).

O contrato de permuta de imóveis por área construída constitui a permuta de área em frações ideais, vinculadas a uma unidade imobiliária pronta.

Um determinado percentual do terreno, não o terreno inteiro, passa a pertencer ao construtor e o restante continua a pertencer ao proprietário.

O percentual que é transferido para o construtor receberá a edificação que depois de concluída vai corresponder as unidades imobiliárias constantes no projeto de construção cada uma com seu m² correspondente descrito.

Enquanto a edificação não for concluída ambos são proprietários do terreno cada um com seu percentual. O percentual do terreno que ficou com o proprietário é o que corresponderá as unidades construídas que lhe serão entregues.

Após a conclusão da construção com a emissão do habite-se municipal averbado na matricula do terreno, conclui-se o negócio com a entrega dos imóveis que correspondem ao pagamento da permuta.

Caso haja parte de pagamento ao proprietário do terreno em dinheiro, isto é, com torna, o contrato deverá descrever exatamente o que ele recebe em área construída com a fração ideal e metro quadrado do imóvel a ser entregue correspondente.

O percentual do terreno que é entregue pelo construtor ao proprietário em área construída é variável. Não é possível determinar, pois depende da área total do terreno, do percentual de aproveitamento da área, de quanto se pode construir, localização, regras de zoneamento, valor de mercado e acordo entre as partes.

De modo geral, a construção poderá ocorrer em 70% de um terreno e o valor da permuta estará diretamente atrelado a quanto se poderá construir.

Com o contrato de permuta por área construída, o terreno será divido em frações ideais, tantas quanto forem necessárias, cada uma correspondendo a uma unidade imobiliária. O contrato deverá se converter em Escritura Pública de Permuta de terreno por área a ser construída.

Registrado na matrícula do terreno, esta escritura de permuta, informando as frações ideais determinadas, juntamente com toda a documentação da construção, permitirá ao construtor solicitar antecipadamente abertura de uma matrícula para cada unidade a ser construída onde constará a fração correspondente ao imóvel a ser entregue.

Vantagens da Permuta de Imóveis

A permuta imobiliária pode oferecer diversas vantagens que variam de acordo com os objetivos do consumidor. Quando apoiada nos devidos cuidados e com a colaboração de ambas as partes, pode se tornar a opção ideal para a sonhada troca de imóvel.

Confira abaixo os principais destaques que valorizam essa modalidade de aquisição:

Possível isenção de imposto de renda

A transação de permuta é isenta de imposto de renda quando não envolve a torna de dinheiro para cobrir a diferença de preço dos imóveis.

Por exemplo: se um imóvel declarado por R$ 1 milhão for trocado por outro, com valor de mercado equivalente, mas que foi declarado por R$ 300 mil, o proprietário que antigamente declarava R$ 1 milhão vai passar a declarar a posse de um imóvel de R$ 300 mil, e vice-versa.

Ainda assim, é possível que algumas transações com torna também fiquem isentas de imposto de renda. Isso pode ocorrer nos casos em que a soma do valor declarado do imóvel mais o valor da torna se mantém igual ou abaixo de R$ 440 mil.

Economia de dinheiro

Com base no item anterior, a permuta imobiliária pode até ser mais econômica do que a opção de vender um imóvel para comprar outro.

Isso porque, em uma negociação comum, o consumidor não só precisa custear todo o valor de um imóvel, como também deve arcar com os impostos desse tipo de transação.

Hoje, muitos consumidores não dispõem de recursos suficientes para investir em um novo imóvel. Tem também o caso das famílias que pretendem fazer uma mudança, mas que ao mesmo tempo não querem se descapitalizar.

Para os dois exemplos, fazer a troca dando o imóvel ou parte dele como pagamento pode ser a saída para não ter de recorrer a empréstimos no banco.

Agilidade na aquisição

Qualquer pessoa pode sentir necessidade de trocar de imóvel em algum momento da vida, seja por motivo de mudança de cidade, conquista de um novo emprego, concretização de um casamento ou até mesmo o aumento repentino da família.

Em todos os casos, encarar uma longa espera para a conquista do objetivo não é nada agradável e tende a gerar frustração. Com base nessa situação, podemos citar mais duas vantagens da permuta de imóveis: agilidade e economia de tempo.

O processo é rápido porque permite que o consumidor troque o seu imóvel por outro em uma única transação e, consequentemente, em um prazo menor do que o esperado.

Desvantagens da Permuta de Imóveis?

Assim como outras modalidades de aquisição, a permuta também pode ter alguns pontos negativos. Cabe destacar que esses não estão relacionados aos grandes riscos na transação, mas sim à falta de oportunidades realmente viáveis para o comprador interessado. Veja algumas desvantagens que podem acompanhar uma permuta de imóveis:

Menor variedade de opções

Mesmo quem já decidiu que a permuta é a melhor opção para adquirir um imóvel tem dificuldade para encontrar pessoas que estejam dispostas a fazer a troca. Esse desafio de encontrar o outro lado da negociação acaba diminuindo as opções de aquisição.

Nesse sentido, quanto mais específicas são as exigências de uma família com relação a um novo imóvel, mais difícil para esse grupo encontrar a proposta ideal no mercado.

Felizmente, a cada ano mais pessoas procuram conhecer e se inteirar de oportunidades de compra e venda alternativas, fato que incentiva a oferta e a procura da permuta.

Menor liberdade de escolha

Como consequência do item anterior, quem faz a permuta imobiliária acaba tendo que aceitar coisas pelas quais nem sempre desejou em um imóvel.

Isso não acontece com o consumidor que, por exemplo, opta por vender a casa e, depois, consegue filtrar sua pesquisa por apartamentos com determinadas características.

No segundo caso, a liberdade de escolha é muito maior e dá acesso a uma gama enorme de opções de empreendimentos.

E como o objetivo final é somente a compra, a pessoa não precisa se limitar a um único imóvel e pode comparar anúncios até encontrar aquele que melhor atenda suas necessidades.

Rodrigo

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