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Georreferenciamento De Imóveis Rurais | Entenda Como Funciona!

Georreferenciamento De Imóveis Rurais | Entenda Como Funciona!

A palavra: “geo” significa terra e referenciar = tomar como ponto de referência, localizar, situar, ou seja: georreferenciamento de imóveis rurais é situar o imóvel rural no globo terrestre, é estabelecer um “endereço” para este imóvel na Terra.

Isto é feito definindo a sua forma, dimensão e localização, através de métodos de levantamento topográfico, descrevendo os limites, características e confrontações do mesmo, através de memorial descritivo que deve conter as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, (art. 176, § 4º, da Lei 6.015/75, com redação dada pela Lei 10.267/01).

Em processos relacionados a propriedades rurais, a Lei de Registros Públicos (artigo 225, parágrafo 3) determina que os juízes devem exigir identificação precisa das características, limites e localização da propriedade pelas partes, o que é conhecido como georreferenciamento de imóveis rurais, no caso.

Esta moderna técnica de levantamento topográfico considera as coordenadas dos vértices, medidas com a ajuda de GPS e coordenadas magnéticas por satélite (UTM), para especificar a área, forma e localização de uma propriedade rural.

Do ponto de vista legal, para que uma propriedade rural seja considerada georreferenciada, não basta cumprir meramente os requisitos técnicos para levantamento de pontos e medições, a saber:

  • Uma pesquisa técnica no campo realizada por um profissional qualificado com auxílio de GPS
  • Preparação de memorial descritivo e
  • Pagamento da respectiva Nota de Responsabilidade Técnica (ART).

A propriedade rural só será considerada georreferenciada quando seu memorial descritivo for certificado pelo INCRA (Instituto Brasileiro de Colonização e Reforma Agrária) e anotado no título e no certificado de matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

O que garante a segurança no sistema é justamente a certificação do INCRA, pois é de responsabilidade da agência verificar se existem áreas sobrepostas entre a propriedade pela qual se busca a certificação e outras propriedades rurais já certificadas ou em processo de certificação.

O objetivo é evitar a emissão de títulos separados para a mesma área territorial (título duplicado e certificados de matrícula).

A exigência de georreferenciamento de imóveis rurais foi introduzida no sistema legal brasileiro pela Lei Federal nº 10.267 / 2001. O objetivo foi tentar garantir maior segurança jurídica às propriedades rurais, padronizando parâmetros técnicos e objetivos na identificação, caracterização e localização de propriedades rurais.

Esses parâmetros estão de acordo com o princípio de registro da especialidade objetiva. Evitam descrições e caracterizações precárias, que antes impediam a verificação correta da localização da propriedade, e isso ajuda a reduzir os problemas de propriedade da terras.

De acordo com a legislação atual, todas as propriedades rurais com uma área de 100 ha ou mais devem necessariamente ter georreferenciamento.

Como Fazer Georreferenciamento de Imóveis Rurais

Apesar dos profissionais da área trabalhem há tempo com processos de georreferenciamento de imóveis rurais, a maioria não consegue entender exatamente qual o caminho percorrido por um processo.

Simplificando, conheça as etapas e veja como fazer georreferenciamento de imóveis rurais de forma segura e dentro das normas técnicas exigidas.

Obtenção e tratamento dos dados

A primeira das etapas de um processo de georreferenciamento de imóveis é realizada pelo agrimensor. Nesta etapa o mesmo vai proceder o levantamento do imóvel rural e obter todos os dados necessários da propriedade, do proprietário, do cônjugue e dos confrontantes.

É necessário também processar e ajustar os dados obtendo coordenadas acuradas com as quais deve produzir a planilha ods e todo o documental necessário.

Lembrado que o próprio SIGEF gera a planta e o memorial descritivo do imóvel. Por causa disso é aconselhável que você utilize a planta e o memorial descritivo gerados pelo SIGEF, apenas inserindo as assinaturas na planta e adequando o memorial descritivo às exigências do cartório.

Dependendo do software utilizado, é possível ter problemas quanto ao cálculo da área, pois a mesma deve estar em coordenadas locais e não são todos os softwares que fazem esta transformação. Além disso, é preciso cuidar para que o método de transformação utilizado seja o mesmo que o SIGEF utiliza.

Alguns softwares apresentam áreas diferentes à área obtida pelo SIGEF. Isso faz com que não só a área, mas as distâncias presentes no memorial descritivo também estejam diferentes das geradas pelo SIGEF. Com isso você terá problemas ao tentar fazer a certificação.

Caso você tenha certeza que o software que você possui utiliza o mesmo método que o SIGEF para o cálculo da área você pode utilizar a planta e o memorial descritivo gerados pelo mesmo.

A próxima etapa é subir a planilha ods para o SIGEF, porém o que você fez nesta etapa nada mais foi do que subir os dados para o SIGEF. O pessoal do INCRA ainda não analisou o processo.

Procedimento junto ao registro de imóveis

A segunda etapa do processo de como fazer georreferenciamento de imóveis rurais é levar o dossiê com todo o documental necessário até o cartório. O profissional do registro irá analisar o processo e caso encontre problemas pedirá a correção dos mesmos a você.

Uma vez que esteja tudo certo com o processo o profissional do registro de imóveis irá emitir a matrícula do imóvel e posteriormente acessar a guia registro no SIGEF e validar o mesmo.

Análise do processo por profissional do INCRA

O georreferenciamento de imóveis rurais pelo INCRA será efetivado somente após o profissional do registro de imóveis ter validado o registro do imóvel.  O profissional do INCRA analisará:

  • Se não existe sobreposição de área;
  • Se não exitem vértices virtuais;
  • Se não existem altitudes problemáticas;
  • Se não existem altitudes com valor 0;
  • Se não existem altitudes iguais;
  • A geometria dos dados verificando toda a parte de córregos e rodovias.

Se os dados e documentação estiverem de acordo, o profissional do INCRA irá atribuir um novo número cadastral ao imóvel e o informará ao profissional do registro de imóveis.

Averbação no número do cadastro na matrícula

Uma vez que o profissional do registro receba o número cadastral do imóvel ele irá, de ofício, efetuar uma averbação na matricula incluindo este número na mesma. É este o procedimento padrão de georreferenciamento de um imóvel rural.

Georreferenciamento de Imóveis Rurais Incra – Qual a Melhor Técnica

Uma dúvida frequente quando se fala em georreferenciamento de imóveis rurais, é que técnica utilizar. Esta é uma pergunta que seguidamente algum profissional faz, juntamente com alguma variação da mesma como, por exemplo:

  • Que método é mais aconselhável para levantamento de dados?
  • Que método deve-se utilizar para levantar dados em trechos de córregos?
  • Como levantar dados em locais de mata fechada?

Existem basicamente 2 estratégias para a realização de um georreferenciamento de imóveis rurais INCRA. São elas:

Levantamento dos dados em 2 dias

O primeiro dia deve ser utilizado para ir a campo conhecer a propriedade, obter os dados da base, percorrer o perímetro da mesma e locar os marcos.

Além disso, na reunião com o cliente, entregue uma chacklist para ele ir obtendo os dados dos confrontantes. Desta maneira neste primeiro dia converse com algum confrontante que não tenha passado os dados dele para o seu cliente.

Este procedimento é muito bom, porque possibilita identificar confrontantes que não queiram assinar ou que morem em um município distante ou até mesmo em outro estado.

Levantamento dos dados em 1 único dia

O outro procedimento que você pode adotar em processos de georreferenciamento de imóveis rurais INCRA, é ir a campo em um único dia. Este método deve ser utilizado em propriedades de pequeno porte. Isso porque quando se vai a campo em um único dia os riscos são maiores.

É aconselhável que sempre que for a campo em um único dia, levar alguns marcos a mais do que o número de vértices que o dono da propriedade disse que a mesma possuía.

Outro sim, a ida a campo em um único dia economiza tempo e dinheiro. Por isso, é o procedimento mais adequado em propriedades de pequeno porte. Você precisa apenas ter certo cuidado.

Adote a seguinte regra neste momento:
Sempre esteja preparado para a mais poderosa das guerras, mesmo que ela pareça ser apenas uma peleia de canivete!

Cuidados ao Fazer Georreferenciamento de Imóveis Rurais

Busque qualidade em primeiro lugar. Por mais que tenhamos todo o cuidado do mundo estamos utilizando o posicionamento pelo gnss e ninguém está livre de sofrer os efeitos das diferentes fontes de erros inerentes ao posicionamento.

Prepare-se desde agora tanto psicologicamente como financeiramente, pois em algum momento você obterá dados com problemas. As fontes de erro são muitas. Como exemplos temos:

  • Cintilação ionosférica

É possível acontecer de ir a campo, instalar a base, obter os dados da mesma com a utilização do método estático e mesmo tendo feito tudo de acordo com o script ter que voltar a campo outro dia por causa de uma cintilação ionosférica.

  • DOP ruim

Esta é uma outra fonte de erro que pode fazer com que a acurácia dos dados não esteja de acordo com a prevista pela legislação. Pode acontecer de o levantamento dos dados ter sido feito em um dia cujo DOP esteja ruim e com muitos satélites próximos ao horizonte. Isso faz com que a precisão dos dados fique fora do tolerado pela legislação.

Enfim, são tantas fontes de erros que, mesmo tomando todo o cuidado possível, em algum momento você terá dados problemáticos.

Leve isso em consideração inclusive na hora de precificar seus serviços. Cobre um pouco mais e mantenha alguma gordura em caixa pois desta maneira você estará preparado para as eventualidades.

Aproveite ao máximo a ida a campo. Este é um procedimento que deve ser adotado principalmente na divisão de área. Perceba que se você precisa locar vários marcos em diferentes propriedades, que você pode tentar fazer isso em um único dia. E não apenas isso, serviços pequenos no geral. Tente juntar vários e aproveitar uma ida a campo para realizar todos eles.

Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais

A Lei 10.267/2002 (“Lei do Georreferenciamento”), criou o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais, que unifica diferentes cadastros de vários órgãos governamentais brasileiros.

Esse novo sistema cadastral tem uma componente gráfica em que os limites do imóvel rural são georreferenciados ao Sistema Geodésico Brasileiro.

O processo de georreferenciamento deve ser validado pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária e realizado conforme a Norma Técnica de Georreferenciamento de Imóveis Rurais, hoje em sua terceira edição.

Destaca-se que o georreferenciamento dos vértices que definem os imóveis rurais auxilia no combate a fraudes imobiliárias e, inclusive, pode também contribuir a questões relacionadas a segurança nacional, visto que os imóveis rurais têm sua posição geográfica definida de forma inequívoca propiciando, por exemplo, verificar a localização destes na Faixa de Fronteira (Lei 6.634/1979).

Em relação à classificação e à codificação dos vértices, propostas pelas normas, nota-se que ocorreu uma simplificação da classificação e em sua última edição, retornou-se a ideia original de classificar os vértices, basicamente, em: materializados/medidos em campo, não materializados/medidos em campo e não materializados/determinados de formas indiretas, isto é, sem levantamentos de campo.

Já com relação aos limites de tolerância para a precisão e para a acurácia, estes foram, ao longo das edições, ampliados e na última edição, o limite de acurácia não foi mais mencionado, sendo somente mencionado limites para o DRMS (Distance Root Mean Square), denominado na terceira edição da norma por Precisão Posicional e relacionado com o tipo de limite em que o vértice de divisa se encontra (limite artificial, natural e natural inacessível).

A 3ª Norma Técnica de Georreferenciamento de Imóveis Rurais (NTGIR), foi atualizada e está totalmente voltada para a gestão da certificação por meio digital.

Integram à Norma, o Manual Técnico de Limites e Confrontações, que contém orientações sobre como proceder a descrição dos limites dos imóveis rurais, ou seja, o que medir, não considerando o proprietário e sim o bem imóvel; e, o Manual Técnico de Posicionamento que explica sobre como medir o imóvel.

Além disso, a 3ª NTGIR possibilita a utilização de novos métodos de posicionamento, utilizando sensoriamento remoto para limites naturais como rios, encostas, montanhas e elimina a obrigatoriedade de implantação de marcos físicos em alguns casos.

Dentre as principais mudanças da nova norma técnica para georreferenciamento de imóveis rurais, estão:

  • Sistema de coordenadas: Coordenadas geodésicas (lat., long. e altitude)
  • Cálculo de área: Sistema Geodésico Local
  • Implantação de marco: Em limites consolidados, fica a critério do agrimensor
  • Precisão posicional: Limites artificiais – 50 centímetros (cercas, estradas, muros, etc.); Limites naturais – 3 metros (rios, grotas, linhas de cumeada, etc.); Limites inacessíveis – 7,5 metros
  • Posicionamento por Sensoriamento Remoto: Possibilidade de utilização de acordo com a precisão do produto e o tipo de feição levantada (natural ou artificial)

Além disso, temos um grande avanço nesse tema: a Norma para uso de Drones no Georreferenciamento de imóveis rurais.

Na prática, a nova Norma de Execução libera o uso de aeronaves – tripuladas ou não – para levantamento de feições foto identificáveis para fins de georreferenciamento de imóveis rurais, com exceção para os vértices tipo M, que devem ser materializados em campo através de marcos.

De 19 de fevereiro de 2018, a norma técnica para georreferenciamento de imóveis rurais com o uso de drones, estabelece critérios para aplicação e avaliação de produtos gerados a partir de aerofotogrametria para determinação de coordenadas de vértices definidores de limites de imóveis rurais.

Só quem pode fazer georreferenciamento de imóveis rurais são os profissionais com registro no Conselho de Engenharia e Agronomia (CREA) previamente credenciados pelo Incra.

Os profissionais devem estar registrados no sistema CONFEA/CREA e estarem em dia com suas obrigações – inclusive anuidades -, tendo como finalidade, após o credenciamento, a emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) dos serviços executados.

Tais profissionais devem ter atribuições de Georreferenciamento em sua formação. De acordo com a PL-1221/2010 do CONFEA, os profissionais que possuem tais atribuições são os Engenheiros Agrimensores, Engenheiros Cartógrafos, Arquitetos e Urbanistas, Tecnólogos e Técnicos nestas modalidades, que tenham em sua grade curricular disciplinas e conteúdos formativos estabelecidos pela PL 2087/2004. Neste caso, basta solicitar o Credenciamento junto ao INCRA.

Outros profissionais que não se enquadram nas profissões citadas acima, mas que possuem formação nas áreas previstas na PL-2087/2004 do CONFEA:

  • Engenheiro Agrônomo
  • Engenheiro Civil
  • Engenheiro de Fortificação e Construção
  • Engenheiro Florestal
  • Engenheiro Geólogo
  • Engenheiro de Petróleo
  • Arquiteto e Urbanista
  • Engenheiro de Minas
  • Engenheiro Agrícola
  • Geógrafo
  • Geólogo
  • Tecnólogo ou Técnico de áreas afins

Esses profissionais podem obter uma extensão de suas atribuições por meio de cursos lato-senso – para nível superior – ou de aperfeiçoamento profissional – para nível médio – e requerer, junto ao CREA, a referida anotação e averbação das atribuições.

Após a conclusão do curso de extensão e a devida anotação junto ao CREA, o mesmo emitirá uma declaração de extensão das atribuições profissionais e, de posse desta, o profissional poderá solicitar o seu credenciamento junto ao INCRA.

Tabela/Prazo de Georreferenciamento de Imóveis Rurais

O georreferenciamento de imóveis rurais é obrigatório nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento, transferência e ações judiciais que versem sobre imóveis rurais, conforme a Lei dos Registros Públicos.

Vigente desde 20 de novembro de 2016 a obrigatoriedade do georreferenciamento para imóveis acima de 100 hectares, em 15 de março de 2018, através do Decreto 9.311, o mesmo foi prorrogado para 20 de novembro de 2018. Confira os novos prazos:

  • Vigente para imóveis acima de 250 hectares.
  • 20/11/2018 para os imóveis com área de 100 a menos de 250 hectares;
  • 20/11/2023 para os imóveis com área de 25 a menos de 100 hectares; e
  • 20/11/2025 para os imóveis com área inferior a 25 hectares.

Os produtores rurais receberam a notícia com alívio, pois mesmo com a banalização dos preços do georreferenciamento de imóveis rurais, para eles os custos são considerados altos. Já para os profissionais que atuam na área, a notícia chegou como uma bomba e com ela os questionamentos:

  • Como ficariam os trabalhos contratados, a maioria já iniciados e que agora já não se fazem obrigatórios?
  • Qual a justificativa para uma prorrogação de (apenas?) oito meses para os imóveis entre 100 e 250 hectares?
  • Como confiar que não acontecerá com o Geo o que acontece com o CAR sendo prorrogado em todas as datas de vencimento?

Vários são os questionamentos que ficaram no ar. Para os envolvidos no processo de georreferenciamento de imóveis rurais ficou também a dúvida de até que ponto esse tema está sendo levado a sério pelas autoridades.

 

Rodrigo

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